التخلف عن مؤدى عقد الإجارة
احفظ هذه المقالة بتنسيق PDF
يقع البحث عن التخلف عن مؤدى عقد
الإجارة في موردين: الأول: التخلف في إجارة الأعمال والثاني: التخلف في إجارة الأعيان.
وهذا تارة يكون بلحاظ أصل العمل واخرى يكون في جزء العمل مع
الإتيان ببعضه.
لو تخلّف الأجير فلم يأت بشيء من العمل في المدة المقررة ففيه صورتان:
أنّه لم يأت به لتعذّره عليه ذاتاً وامتناع صدوره منه عادة منذ البداية فإنّ الإجارة ينكشف
بطلانها ؛ لعدم استحقاق الأجير لهذا العمل الخاص وعدم صحة تملّكه
وتمليكه .
أنّه كان قادراً على الإتيان به من أوّل الأمر لكنه تعذّر عليه القيام به لعارض أو أنّه تسامح وقصّر فيه حتى فات وقت العمل، فإن كانت الإجارة على العمل الكلّي في الذمة- فهو نظير المبيع الكلّي في السلف إذا لم يؤده البائع حتى تعذّر عليه
الأداء - فإنّ الاجير يكون ضامناً للقيمة، ويكون للمستأجر أيضاً حق
الفسخ واسترداد الاجرة لتخلّف الشرط.
أمّا إذا كان الإيجار على العمل الخارجي وتخلّف الأجير عن الإتيان به لعذر أو لغير عذر فإنّ الإجارة تكون باطلة
على ما هو المعروف بين الفقهاء؛ لأنّه يعد عند العرف من انتفاء المعوّض خارجاً.
وأمّا بناءً على المسلك الآخر من عدم بطلان الإجارة إذا كان عدم الإتيان به مستنداً إلى اختيار الأجير فإنّ الحق ينتقل إلى البدل بعد تعذّر تسليمه، ويكون للمستأجر الخيار من أجل عدم التسليم على القول بأنّه شرط ضمني في عقود
المعاوضة ،
وقد أنكر
المحقق الاصفهاني ثبوت الخيار في موارد تعذّر
التسليم ؛ نظراً إلى أنّ الخيار لجبره ضرر الصبر إلى أن يتيسر، فهذا لا موضوع له بعد فرض امتناع الحصول بفوات الوقت ونحوه.
وحكم الإجارة هنا يختلف باختلاف الفروض لكيفية لحاظ أجزاء العمل وأبعاضه في متعلق الإجارة، فإنّ الإجارة تارة لا تقع على أجزاء العمل بل تقع على ما يحصل بعد إتمام العمل من نتيجة وعنوان، واخرى تقع على مجموع العمل، أي بلحاظ المجموعية، وثالثةً تقع على العمل المركب من أجزاءٍ.
فإن وقعت على النحو الأوّل وكان الأجير قد أتى ببعض العمل وتعذّر عليه إتمامه بطلت الإجارة ولم يستحق الأجير شيئاً من
الاجرة المسماة ؛ لانكشاف أنّه لم يكن قادراً على ذلك منذ البدء، وأنّه لم يكن مالكاً له حتى يملّكه.
أمّا بالنسبة لاستحقاق
أجرة المثل للعمل المأتي به ففيه قولان:
ذهب بعضهم إلى عدم الاستحقاق لعدم كون العمل المأتي به مورداً للإيجار ولم يصدر بأمر المستأجر.
ولكن يستفاد من كلمات آخرين استحقاق الأجير اجرة المثل لما أتى به لو لم يكن
الإخلال مستنداً إلى اختياره، نظراً إلى أنّ الأجير إنّما أتى به لأجل الوفاء بالإجارة ولم يقصد المجانيّة حتى يكون هاتكاً لحرمة عمله.
وكذا الكلام إذا وقعت الإجارة على النحو الثاني- أي كان متعلّقها مجموع العمل من حيث المجموع- فإنّ الأجير لا يستحق شيئاً من المسماة أيضاً إن لم يأت بكلّ العمل لعذر،
وذلك إمّا لعدم كون ما وقع مورداً للإجارة أو لعدم مالية الأجزاء في حال انفرادها.
وأمّا الكلام في استحقاق اجرة المثل للمقدار الواقع من العمل فقد تقدم.
هذا في صورة تعذر مجموع العمل، وأمّا في صورة الإخلال بذلك عمداً فتبطل الإجارة في الصورتين على أحد القولين وثبوت خيار الفسخ للمستأجر على القول الآخر، أو التفصيل بين إجارة العمل الخارجي أو الذمي كما تقدم.
إلّا أنّه في فرض إخلال الأجير بذلك عمداً لا
ضمان على المستأجر للمقدار الواقع من العمل لكون التفويت باختياره.
أمّا إذا كانت الإجارة واقعة على النحو الثالث- أي على مجموع أعمال- لكن لا بوصف أنّه مجموع ليكون بسيطاً بل على ذات المجموع الراجع إلى تعلّق الإجارة إزاء كلّ جزء من العمل فتارة يكون كلّ جزء من العمل مطلوباً مستقلًا للمستأجر والمؤجر فهي إجارات عديدة جمعت في انشاء واحد وهذا خارج عمّا نحن فيه، واخرى يكون كلّ جزء من العمل مشروطاً بالتركيب والاجتماع مع سائر الأجزاء وفي هذه الصورة تكون الإجارة الواحدة منحلة بلحاظ المتعلّق وأجزاء العمل- كما في سائر عقود المعاوضة المتعلّقة بمجموع الأجزاء كذلك- فاذا ترك الأجير بعض العمل اختياراً فإن قيل ببطلان الإجارة بذلك مطلقاً أو فيما إذا كانت متعلّقة بالعمل الخارجي بطلت الإجارة
في ذلك الجزء المتروك دون غيره، وكان الأجير مستحقاً من المسمّى بمقدار ما عمل،
وكان للمستأجر خيار
تبعّض الصفقة على القول به في إجارة الأعمال.
وإن قيل بعدم
الانفساخ والانتقال إلى اجرة المثل مع حق الخيار كان للمستأجر الخيار في فسخ الإجارة، ويكون حق الفسخ والخيار بالنسبة لأصل العقد لا لخصوص ذلك الجزء المتروك؛ لأنّ الخيار من شئون العقد لا متعلّقه أي حلّ للعقد وهو أمر وحداني. وسيأتي تفصيله في أحكام الفسخ.
وأمّا إذا كان الترك وعدم الوفاء بمقتضى الإجارة بسبب غير اختياري للأجير فالإجارة باطلة بالنسبة إلى المقدار المتعذّر؛ لانكشاف أنّ المؤجر لم يكن مالكاً له من الأوّل حتى يملّكه.
ويحصل التبعض في الصفقة للمستأجر فيكون له الخيار.
ولعلّ المشهور لدى القدماء- كما يظهر من
فتاواهم - هو عدم ثبوت خيار التبعض بهذا النحو في الإجارة.
قال
السيد اليزدي : «إذا استأجر شخصاً أو دابته ليحمله أو يحمل متاعه إلى مكان معيّن في وقت معيّن بأُجرة معيّنة كأن استأجر منه دابته لإيصاله إلى
كربلاء قبل ليلة النصف من
شعبان ولم يوصله فإن كان ذلك لعدم سعة الوقت وعدم إمكان
الإيصال فالإجارة باطلة»،
لتعذر القدرة على التسليم،
وعدم ملكية الأجير لهذا العمل الخاص حتى يمكن تمليكه.
وقيّد بعضهم
ذلك بما إذا كان الوقت مأخوذاً على نحو التقييد لا الاشتراط، وإلّا كان الإيجار صحيحاً لكونه مقدوراً، وأنّ المتعذّر هو خصوص الشرط، وهو لا يوجب بطلان العقد.
وكذا تبطل الإجارة لو كان الزمان متسعاً ومع ذلك قصّر الأجير ولم يوصله في الوقت المعيّن،
على ما هو المعروف بين الفقهاء من اشتراط صحّة الإجارة بوقوع العمل. أمّا على المبنى الآخر فالإجارة محكومة بالصحّة
كما تقدم، بل أنكر بعضهم الخيار كما تقدم.
أمّا الكلام في استحقاق اجرة المثل لما أتى به فظاهر الفتاوى عدمه،
نظراً إلى أنّه أتى به لا بأمر من المستأجر ليضمنه له، إلّا أنّه قال
المحقق الاصفهاني بثبوته
كما تقدّمت الإشارة إليه.
إذا تخلّفت الشروط أو الدواعي في إجارة الأعمال فالإجارة صحيحة، غايته ثبوت الخيار للمستأجر بين الفسخ وعدمه في فرض تخلّف الشروط دون تخلّف الدواعي والأغراض،
فإن لم يفسخ دفع إلى الأجير اجرة المسمّى كاملة وإن اختار الفسخ دفع إلى الأجير اجرة مثل ما عمل
أو بنسبة ما يخصّه من المسمّى،
على الخلاف في جواز فسخ الإجارة بنسبة ما أتى به الأجير لو حصل أحد أسباب الفسخ في الأثناء، كما سيأتي البحث عنه.
وربّما يقال بأنّ الأجير يستحق أقل الأمرين من اجرة المثل أو المسمّى،
لكنه لا وجه له.
لو استؤجر على عملين في عقد واحد-
كالحضانة والإرضاع - فتعذّر الإتيان بأحدهما فإن كان كلّ منهما مقصوداً على نحو الاستقلال انفسخت الإجارة بالنسبة للمتعذّر، ويكون للمستأجر خيار التبعّض في الباقي.
وإن كان المقصود بالذات أحدهما والآخر بالتبع فإنّ للمستأجر الخيار إمّا من باب العيب أو تخلّف الشرط. هذا إذا كان المتعذّر غير ما هو المقصود بالذات أمّا لو كان هو المتعذّر انفسخت كلّ الإجارة.
لو تخلّف القيد المقوّم لعنوان الموضوع في إجارة الأعيان وكان متعلّق الإجارة عيناً معيّنة كما لو استأجر شيئاً على أن يكون كتاباً فتبيّن أنّه خشب بطلت الإجارة فيه.
أمّا إذا كان متعلّق الإجارة عيناً كلّية ودفع المؤجر فرداً لا ينطبق عليه ذلك العنوان كان للمستأجر ردّه والمطالبة بما هو فرد للكلّي، فإن تعذّر تسليمه فله أن يضمّنه بقيمته، كما أنّ له الخيار نظير تعذّر المبيع الكلّي في السلف.
أمّا في القيد غير المقوّم كما لو آجر العبد على أن يكون كاتباً، فإن كان متعلّق الإجارة عيناً خارجية وقلنا برجوع ذلك القيد إلى الشرط فحكمه حكم تخلّف الشروط.
وإن كان متعلّقها العين الكلية فإنّ للمستأجر
الامتناع من
قبضها وإلزام المؤجر بدفع فرد آخر، ومع التعذّر فله الخيار. هذا إذا قلنا بأنّ الأوصاف المعدودة من عوارض الكلّي الموجبة لتقسيمه إلى نوعين، راجعة إلى التقييد.
أمّا لو تخلّف الشرط، وذلك كما لو استأجر دابة فاشترط على المكاري السير معها فتخلّف المكاري كان المستأجر
بالخيار بين الفسخ واسترجاع الاجرة المسمّاة وبين الإمضاء ودفع الاجرة كاملة.
ذهب جماعة من الفقهاء- منهم الشيخ
وأبي الصلاح والمحقق في
المختصر - إلى أنّه تنفسخ الإجارة لو منع المؤجر من التسليم أو استيفاء المستأجر في تمام مدّة الإجارة.
قال
الشيخ : «متى لم يمكّن المؤجر المستأجر من التصرف في الملك سقط عنه مال الإجارة».
والوجه في ذلك تنزيل تعذّر تسليم المنفعة منزلة التلف،
وشمول
التلف للاختياري والقهري، وأيضاً شمول الاختياري لما إذا استند إلى البائع أو الأجنبي.
ومستند العموم والشمول المذكور رواية
عقبة بن خالد في رجل اشترى متاعاً من رجل وأوجبه غير أنّه ترك المتاع عنده ولم يقبضه، قال: آتيك غداً إن شاء اللَّه، فسرق المتاع من مال من يكون؟ قال عليه السلام: «من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته حتى يقبض المتاع ويخرجه من بيته، فإذا أخرجه فالمتاع ضامن لحقّه حتى يرد ماله إليه»،
حيث إنّ موردها التلف التنزيلي بسرقة المتاع، وهي اختيارية. ومورد هذه الرواية وإن كان البيع إلّا أنّه يستفاد منها العموم.
وقد استشكل في الوجه المذكور بأنّه لا دليل على عموم التلف قبل القبض للاختياري المساوق
للإتلاف حتى يقال:
إنّ الاختياري يعمّ ما إذا استند إلى البائع والمؤجر معاً.
وأمّا الاستدلال برواية عقبة بن خالد ففيه أنّ
الانفساخ فيها إنّما هو باعتبار التلف من البائع قهراً بمثل
السرقة لا باعتبار الإتلاف من الأجنبي اختياراً؛ إذ لا إتلاف من الأجنبي بمجرّد السرقة بالاختيار كي يقال بعدم الفرق بين التلف والاتلاف، ولا بين البائع والأجنبي.
هذا ولكن اختار جماعة- منهم المحقق في
الشرائع والعلّامة والشهيدين
- أنّه لا تنفسخ الإجارة بذلك، غاية الأمر أنّ المستأجر يتخيّر بين الفسخ وبين الالتزام بالعقد ومطالبة المؤجر بأُجرة المثل. وفي جامع الشتات: أنّه الأشهر.
واستدلّ لعدم الانفساخ- مضافاً إلى الأصل
- بأنّ الشرط المتوقّف عليه صحة العقد ليس إلّا القدرة على
التسليم لا نفس التسليم؛ إذ بمجرد العقد صارت المنفعة ملكاً للمستأجر، فله الأخذ من المؤجر قهراً، ولا ينفسخ العقد بمجرد
الغصب والإتلاف.
نعم له الخيار. ويستدلّ له بتعذّر التسليم
وعدم وفاء المؤجر بالشرط الضمني الارتكازي، وبالضرر؛ لحصول عيب الإتلاف.
ولمّا كان المؤجر هو السبب في إدخال هذا النقص والضرر عليه ثبت للمستأجر خيار الفسخ، ومجرّد الرجوع إلى اجرة المثل لا يجبر هذا الضرر بل ربّما يكون في أخذها ضرر على المستأجر لنقصانها عن المسمّى.
وعلى أيّ حال فقد أطلق أكثر الفقهاء الخيار وقيّده بعضهم
بما إذا لم يمكن إجبار المؤجر على التسليم، ولعلّه مبتنٍ على كون مستند خيار التعذّر هو نفي
الضرر ، ولا ضرر مع إمكان الإجبار على التسليم، بخلاف ما إذا قلنا بأنّ المستند في ذلك هو تخلّف الشرط.
هذا وقد يظهر من
العلّامة في بعض كلماته تفصيل في المسألة، وهو القول ببطلان الإجارة في فرض منع المؤجر المستأجر من العين، من غير أن يستوفي المؤجر المنافع أو يضع يده على العين، أمّا لو استوفى المنافع وكانت يده على العين فالمستأجر يتخيّر بين الفسخ وبين الرجوع على المؤجر بأُجرة المثل.
والوجه في القول المزبور اختصاص الإتلاف الضماني بصورة استيفاء المنفعة، وعدم شموله للتفويت، فيتمحّض الحكم في الانفساخ في صورة عدم الاستيفاء بعدم قبض المنفعة بقبض العين في تمام المدة.
نعم، لا بد من تقييد الانفساخ بما إذا لم تفت
المنفعة تحت يد المؤجر- كما لو آجر الدابة الشاردة المتمكن من إعادتها فأهمل في ذلك حتى مضت المدة- وإلّا فهو ضامن ولو مع عدم الاستيفاء لقاعدة اليد.
وهنا قول رابع وهو تضمين المؤجر بضمان
الغرامة من دون خيار، فقد ذكر
المحقق الاصفهاني أنّه الأوفق بالقواعد، وذلك لعموم قاعدة الإتلاف وشمولها لما إذا كان المبيع قد اتلف قبل قبضه. ولا وجه لثبوت الخيار من جهة تعذّر التسليم؛ لأنّ التعذّر إنّما يكون موجباً للخيار فيما إذا لم ينجبر بالتغريم، ومع الانجبار به لا ضرر فيه كي ينجبر بالخيار.
أمّا الخيار من جهة انتفاء الغرض المعاملي فلا فائدة فيه بعد انقضاء جميع المدّة كما هو المفروض.
إلّا أنّ هذا القول مبتنٍ أيضاً على أنّ منشأ القول بالخيار إنّما هو الضرر لا الشرط الضمني للتسليم في عقود المعاوضة كما تقدم.
إذا منع المؤجر المستأجر عن
الانتفاع بالعين المستأجرة في أوّل المدّة ثمّ سلّمه العين فانّه بالنسبة إلى المدّة الفائتة يجري فيها جميع ما ذكر في المنع من تمام المدة، نعم يمتاز عنه بزيادة خيار التبعّض بناءً على القول بالانفساخ بعدم تسليم العين في الإجارة، فإنّ ظاهر الفقهاء
ثبوت
الخيار في فسخ الكلّ لتبعّض الصفقة عليه، وقد خالف
القاضي في ذلك حيث قال: «إذا استأجر داراً سنة ولم يسلّمها مالكها إليه إلى أن مضى شهر فطلب المستأجر منه تسليمها أو لم يطلب ذلك ثمّ تحاكما لم يكن للمستأجر الامتناع من قبضها في باقي السنة، ولا للموجر المنع من تسليمها».
ثمّ إنّ في جواز التبعض في الفسخ وعدمه أقوال سيأتي الكلام فيه في أحكام الفسخ.
فالمنسوب إلى المشهور عدم انفساخ الإجارة بأخذ المؤجر العين بعد التسليم، وأنّ للمستأجر الخيار بين فسخ الإجارة تماماً- إذا كان
الغصب ابتداءً، أو الفسخ بالنسبة إلى ما تبقى إذا كان الغصب في الأثناء والرجوع بالاجرة المسمّاة- وبين
الإبقاء والرجوع بأخذ اجرة المثل.
وظاهر
العروة نسبة ذلك إلى المشهور.
أمّا أخذ اجرة المثل فللإتلاف، وأمّا الخيار فلتخلّف الشرط الضمني؛ لأنّ الشرط ليس هو التسليم آناً ما، بل مقتضى المعاوضة بقاء العين تحت يد المستأجر إلى نهاية مدة الإجارة.
هذا مضافاً إلى حصول الضرر وعدم إمكان جبره بالرجوع إلى أخذ اجرة المثل، خصوصاً فيما إذا نقصت عن الاجرة المسمّاة.
وفي قبال المشهور هناك قولان آخران:
القول الأول:
ما ذهب إليه الشيخ من الانفساخ حيث قال: «إن كان البهيمة المستأجرة في يد المكتري فغصبها المكري وأمسكها حتى مضت المدة كان كالمتلف للمعقود عليه وانفسخ العقد».
القول الثاني:
وهو ظاهر بعض الكلمات
وصريح جماعة
- انحصار حق المستأجر في أخذ اجرة المثل من دون خيار، نظراً إلى أنّ الذي يفهم عرفاً من العقد أنّ وجوب
الإعطاء لا يزيد على إعطاء العين ابتداءً،
وعدم جريان
قاعدة نفي الضرر في المقام؛ لاستناده إلى جهة خارجة عن العقد، وليس البناء في مثله على العمل به.
الموسوعة الفقهية، ج۴، ص۲۶۳-۲۷۲.
