الانقضاء والفسخ والبطلان في الإجارة
احفظ هذه المقالة بتنسيق PDF
تنقضي
الإجارة إما
بانقضاء المدة المعينة وإما باستيفاء المنفعة منها وإما بأداء العمل المستأجر عليه وإما
بالإقالة و يأتي فيما يلي أنواع
الفسخ والانفساخ والبطلان في الإجارة.
تنقضي الإجارة بعدة امور:
تنقضي الإجارة بانقضاء المدّة إذا كانت معلومة من حيث المبدأ والمنتهى، فيجب على المستأجر أن يرفع يده عن العين المستأجرة بعد انقضاء المدّة، إلّا فيما إذا كان له حق في
إبقائها عنده كما لو كان له حق
السرقفلية أو طرأ ما يوجب تمديد المدّة- كما لو استأجر الأرض
للزراعة في مدة معيّنة فتأخّر الزرع لتغيّر الطقس مثلًا- فإنّ له حينئذٍ حق الإبقاء على خلاف فيه كما تقدم سابقاً.
وكذا تنقضي الإجارة بانقضاء مدّة يمكن استيفاء المنفعة فيها وتسلّم العين المستأجرة، إلّا أنّه لم يستوفها أو سلّم المؤجر العين ولكن المستأجر لم يتسلّم.
هذا إذا كانت العين المستأجرة شخصية.
وأمّا إذا وقعت على كلّي وعيّنت في فردٍ وتسلّمها المستأجر فالحكم ما ذكرنا مع تعيين الوقت وانقضائه.
أمّا مع عدم تعيين الوقت فقال
السيد اليزدي بعدم استقرار [[|الاجرة المسماة]] وبقاء الإجارة مع ضمانه
لُاجرة المثل لتلك المدّة لتفويته المنفعة على المؤجر.
هذا ولكن ذهب أكثر المعلّقين على
العروة إلى عدم الفرق بين العين الشخصية والكلّية من هذه الجهة بعد ما كان التعيين بيد المؤجر.
وقد تقدم تفصيل ذلك في الأحكام التبعية والالتزام بالتسليم.
أمّا إذا كانت الإجارة غير محدّدة بمدّة، كما لو استأجر الدار كلّ شهر بدرهم وقلنا بصحة ذلك فإن كان المراد استئجارها كلّ شهر أراده المؤجر فالإجارة تنقضي لو أراد المؤجر أخذها من يد المستأجر. وكذا لو كان المراد إجارتها مدّة يريد المستأجر سكنى الدار فيها فإنّ الإجارة تنقضي لو أراد المستأجر
رفع اليد عنها.
ولكن ذهب بعض الفقهاء إلى لزوم الإجارة بدخول الشهر إلى آخره، وأنّه ليس لأحدهما الفسخ في أثنائه إلّا بخروج الشهر ما لم يدخل في الثاني.
إذا كانت منفعة العين المستأجرة معلومة في نفسها لا بلحاظ الزمان فإنّ الإجارة تنقضي باستيفاء تلك المنفعة. وفي حكمه ما لو أتلف المستأجر العين المستأجرة فإنّ ذلك بحكم الاستيفاء أيضاً.
وكذا لو أتلفها المؤجر أو أجنبي- وقلنا بعدم انفساخ الإجارة بذلك كما عليه المشهور
- فإنّ المستأجر يكون بالخيار بين الفسخ
والإمضاء ، إلّا أنّه لو اختار إبقاء العقد رجع على المتلف بأُجرة مثل المنفعة التالفة، وبذلك تنقضي الإجارة.
لو قدّرت المنفعة في الإجارة بالمدّة ونفس تلك المنفعة، كما لو استأجر الدابة ليوم معيّن لحمل متاع معيّن أو استأجر خياطاً
لخياطة ثوب معيّن في مدّة وقلنا بصحة الإجارة فيما لو اخذت المدّة على وجه الظرفية وتعدد المطلوب
- بأن كان المقصود تعيّن المنفعة مثلًا- أو حتى فيما إذا كانت المدة مأخوذة على نحو التطبيق مع العلم بامكان تحقق ذلك.
وحينئذٍ فإن حصلت المنفعة قبل انتهاء المدة استحق المؤجر المنفعة وانقضت الإجارة، ولم يكن للمستأجر الاستيفاء بعد ذلك.
ولو انقضت المدة قبل استيفاء المنفعة ووصول المتاع إلى الموضع المعيّن فإنّ للمستأجر الفسخ في الباقي، كما أنّ له الإجازة وإتمام استيفاء المنفعة والعمل خارج المدة، ولكن ليس للمؤجر الفسخ؛ لأنّ
الإخلال بالشرط كان من ناحيته، (كما لو تعذر أداء المسلّم فيه في وقته فإنّ المسلِم لا يملك فسخ العقد).
المشهور انقضاء الإجارة بأداء العمل المستأجر عليه، أمّا إذا لم يؤد الأجير ذلك انفسخت الإجارة لو تعذّر العمل بانقضاء المدة ونحو ذلك.
وأمّا على القول الآخر فالإجارة تنقضي بانقضاء المدة، ويستحق الأجير الاجرة المسمّاة وإن لم يعمل أصلًا، ويستحق المستأجر اجرة مثل العمل في ذمة الأجير.
تنقضي الإجارة
بالتوافق على انفساخها
بالإقالة كسائر المعاملات، والظاهر أنّ جريان التقايل في الإجارة على القاعدة لا يحتاج إلى دليل خاص نظراً إلى أنّ حقيقة المعاقدة متقوّمة بالالتزامين من الطرفين واللزوم فيها حقي لا حكمي، فمع رفع اليد منهما عن التزامهما ترتفع المعاقدة حقيقة.
لكن ناقش فيه
المحقق الاصفهاني بناءً على ما اختاره في حقيقة العقد من أنّه أمر اعتباري شرعاً وعرفاً ويتحقق باسبابه الجعلية شرعاً وعرفاً، ومع تحققه لا يرتفع إلّا بسبب آخر عرفاً وشرعاً، ولا يتقوّم بالتزامهما النفساني حتى يرتفع بارتفاعهما قلباً.
إلّا أنّ هذه مناقشة في تحليل حقيقة الاقالة وليس اعتراضاً في أصل صحتها في عقود
المعاوضة .
•
فسخ الإجارة ، يتحقق الفسخ في
الإجارة باعمال حق الفسخ من قبل أحد المتعاقدين، وهذا يتوقّف على ثبوته لأحد المتعاقدين، وقد وقع البحث في ثبوته في عدة موارد.
•
انفساخ الإجارة ، ظاهر كلمات مشهور الفقهاء
تملّك المؤجر للُاجرة كاملة من حين العقد، وأنّ الاجرة ترجع إلى المستأجر من حين التلف قبل القبض أو بعده أو في أثناء المدة، كما هو الحال عندهم في تلف
المبيع قبل القبض، لا أن يكون
التلف كاشفاً عن
بطلان العقد وعدم ملكيتها منذ البدء؛ لظهور تعبيرهم بانفساخ
الإجارة في الصحة إلى حين التلف، ولعلّ ذلك مبني على أنّ للمنفعة المستقبلية وجود اعتباري إن كانت العين قابلة بطبعها لذلك، وكانت
الملكية متعلّقة بها من أوّل الأمر ولو لم تكن متحققة في العين في الاستقبال لتلف أو
إتلاف .
•
بطلان الإجارة ، معنى
البطلان فی
الإجارة هو عدم ترتّب الأثر على العقد من رأس، بخلاف
الانفساخ فانّه يترتب على العقد إلى حين حصول سبب الانفساخ.
الموسوعة الفقهية، ج۴، ص۳۶۸-۴۱۳.
